{"id":33,"date":"2016-07-27T16:58:38","date_gmt":"2016-07-27T14:58:38","guid":{"rendered":"http:\/\/alt-treptow.xn--sozialbndnis-jlb.de\/?p=33"},"modified":"2016-07-27T16:58:38","modified_gmt":"2016-07-27T14:58:38","slug":"ferienwohnungen","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/alt-treptow.xn--sozialbndnis-jlb.de\/?p=33","title":{"rendered":"Ferienwohnungen"},"content":{"rendered":"

Ferienwohnungen in Zeiten des Mangels an bezahlbarem Wohnraum <\/strong><\/p>\n

Halten wir uns nicht allzu lange mit der grundlegenden Problematik von Ferienwohnungen in Zeiten des Mangels auf. Das Problem ist bekannt, die Nachfrage hoch, das Gesch\u00e4ft boomt \u2013 vor allem in den Bezirken innerhalb des S-Bahn-Rings. Die Sch\u00e4tzungen \u00fcber die berlinweite Anzahl von gewerblich genutzten, also zweckentfremdeten Wohnungen als Domizile f\u00fcr Tourist*innen und Kurzzeitberliner*innen belaufen sich auf Zahlen zwischen 16.000 und 18.000 Wohnungen. Gerade mal ein Drittel, rund 6000 Wohnungen, sind bis zum Stichtag im August 2014 angemeldet worden. Offenbar sind die Bef\u00fcrchtungen rechtlicher Konsequenzen beim Umgehen des Verbots der Zweckentfremdung von Wohnraum recht klein. Und diese Rechnung scheint aufzugehen, weil die personelle Ausstattung \u2013 34 Mitarbeiter*innen berlinweit – zur Pr\u00fcfung und Ahndung in den Bezirken so mangelhaft ist, dass Vermieter*innen von Ferienwohnungen nicht einmal auf sonderlich viel Gl\u00fcck hoffen m\u00fcssen, um in der Masse zu pr\u00fcfender Gesetzesverst\u00f6\u00dfe einfach unter zu gehen. Insbesondere in Bezirken wie Neuk\u00f6lln und Mitte mit einer hohen Anzahl an Ferienwohnungen, deren Zahl stetig w\u00e4chst, d\u00fcrfte dies eher die Regel sein. Wunder sind von 2-4 Mitarbeiter*innen pro Bezirk wohl eher nicht zu erwarten.<\/p>\n

Neben Ferienwohnungen betrifft das Zweckentfremdungsverbot auch den sogenannten spekulativen Leerstand. Dauert dieser mehr als 6 Monate, f\u00e4llt er unter das Verbot. Oft folgt einem solchen Leerstand der Verkauf, denn es ist f\u00fcr Investor*innen rentabler und unproblematischer bereits entmietete Objekte zu erwerben.<\/p>\n

Noch interessanter sind aber die Details, aus denen sich f\u00fcr Aktivist*innen und Initiativen m\u00f6glicherweise sinnvolle Strategien ableiten lassen, das Gesch\u00e4ft mit dem Wohnraum in ihren Gruppen zu diskutieren und in ihren Aktionen zu thematisieren.<\/p>\n

(Un)M\u00f6glichkeiten und H\u00fcrden beh\u00f6rdlicher \u00dcberpr\u00fcfungen<\/strong><\/p>\n

W\u00e4hrend zu Beginn der Verordnung die Internetrecherche zu angebotenen Ferienwohnungen durch die pr\u00fcfenden Beh\u00f6rden noch aus datenschutzrechtlichen Gr\u00fcnden als verboten galt, wurde das Internet als Datenquelle zur Recherche nun in Absprache mit dem Datenschutzbeauftragten Dix ohne eine Erg\u00e4nzung des Gesetzestextes legitimiert. Die Beh\u00f6rden recherchieren nun parallel zu den konkreten Meldungen von B\u00fcrger*innen immerhin \u2013 sofern es die personelle Ausstattung erlaubt \u2013 auch im Internet in sozialen Netzwerken wie facebook, vor allem aber auf den \u00fcblichen Portalen wie Airbnb, Wimdu und 9flats. Aber leider kein Grund f\u00fcr ein gro\u00dfes Aufatmen. Die Internetrecherche ist zwar jetzt erlaubt, die tats\u00e4chliche Verwertbarkeit der ermittelten Angebote ist jedoch eher d\u00fcrftig. Warum?<\/p>\n

Zun\u00e4chst einmal muss die Gesamtzahl der Suchergebnisse differenziert werden. Und zwar in solche Angebote, die rein gewerblich genutzte Ferienwohnungen von solchen Angeboten unterscheiden, die aufgrund von Reisen oder vor\u00fcbergehender beruflicher Abwesenheit inseriert werden. Einige Karten und Zahlen, die von verschiedenen Projekten und Initiativen ver\u00f6ffentlicht worden sind, zeigen jedoch lediglich diese allgemeinen Zahlen und schlie\u00dfen so Menschen in ihre Statistiken ein, die ihren Wohnraum tats\u00e4chlich teilen oder vor\u00fcbergehend untervermieten wollen, etwa, weil sie sich im Ausland befinden. Das bl\u00e4st das Problem ohne jede Not auf und tr\u00e4gt ungewollt dazu bei, dass wirkliche Zweckentfremdung in der Gemengelage verschleiert bleibt und damit f\u00fcr zielgerichtetes beh\u00f6rdliches Handeln nicht greifbar wird.<\/p>\n

Eine seri\u00f6se und tendenziell beh\u00f6rdlich verwertbare Zahl von gewerblich und dauerhaft genutzten Ferienwohnungen l\u00e4sst sich nicht realisieren ohne die einzelnen Angebote unter Ber\u00fccksichtigung bestimmter Kriterien genau zu sichten und damit zu versuchen die Zahl tats\u00e4chlicher Zweckentfremdungen in Form von gewerblich genutzten Ferienwohnungen zu verdichten. Auch, wenn die tage- und wochenweise Vermietung von Wohnraum zu beachtlichen Preisen bereits kritikw\u00fcrdig ist, wenn sie nur im Falle der beruflichen oder urlaubsbedingten Abwesenheit von Mieter*innen geschieht und meist unversteuerte Gewinne \u00fcber dem eigentlichen Mietpreis erzielt werden, ist diese Form der Vermietung auf Zeit von der gewerblichen Ferienwohnungsvermietung zu unterscheiden. Sie f\u00e4llt n\u00e4mlich nicht unter das Zweckentfremdungsverbot. Meldungen solcher Art verursachen unn\u00f6tigen Pr\u00fcfungsaufwand, der am Ende zu nichts f\u00fchrt.<\/p>\n

Welche Kriterien verdichten die Annahme von Zweckentfremdung? Zu den wichtigsten Kriterien geh\u00f6rt das Checken des Buchungskalenders auf eine dauerhafte Verf\u00fcgbarkeit. Neben den Fotos, die zumindest bei professionellen Vermieter*innen den typisch sterilen Ikea-Flair verspr\u00fchen und ohne sichtbare pers\u00f6nliche Gegenst\u00e4nde (B\u00fccher-, DVD- und CD-Regale, Poster, K\u00fcchenequipment usw.) eingerichtet sind, k\u00f6nnen die Beschreibungen und vor allem die Bewertungen von ehemaligen Nutzer*innen Aufschluss geben. Das ist n\u00f6tig, weil eben die Einrichtung noch kein ausreichendes Indiz f\u00fcr eine gewerbliche Zweckentfremdung ist, denn auch Mieter*innen wie Du und ich erhoffen sich den ein oder anderen leicht verdienten Euro, wenn sie ihre billige Butze auf Portalen wie Airbnb oder in sozialen Netzwerken zum Goldesel machen. So haben wir vom Sozialb\u00fcndnis Alt-Treptow aufgrund von Widerspr\u00fcchen in Beschreibung und Bewertungen einige weitere Hinweise auf zweckentfremdeten Wohnraum gefunden. So zum Beispiel, wenn in den Angebotsbeschreibungen zu lesen ist, dass die Vermieter*innen in ihrer vor\u00fcbergehenden Abwesenheit vermieten, in den Bewertungen allerdings der hervorragende Service, der nette pers\u00f6nliche Kontakt und die M\u00f6glichkeit sich jederzeit mit Problemen oder Fragen an die Vermieter*innen wenden zu k\u00f6nnen \u00fcber den gr\u00fcnen Klee gelobt wird. Hier waren es h\u00e4ufig gerade Wohnungen, die ziemlich privat und individuell eingerichtet waren. Die Vermutung dr\u00e4ngt sich auf, dass hier Wohnraum nicht mehr selbst bewohnt wird und stattdessen als zus\u00e4tzliche Einkommensquelle genutzt wird, w\u00e4hrend ehemalige Mieter*innen l\u00e4ngst woanders wohnen. Wir m\u00fcssen doch alle sehen, wo wir bleiben…<\/p>\n

Auf Portalen wie Airbnb bieten Vermieter*innen von Ferienwohnungen ihre Angebote in der Regel nicht mit vollem Namen und genauer Adresse an. Die Standorte werden lediglich grob nach Stra\u00dfen markiert. Mit etwas M\u00fche und Gl\u00fcck lassen sich in den einzelnen Beschreibungen zur Lage kleinere Hinweise, wie z.B. \u201eFeinkostladen direkt im Haus\u201c finden und dar\u00fcber zumindest die Hausnummer ermitteln. Wie wir jedoch wissen, ist die personelle Ausstattung der zust\u00e4ndigen Wohnungs\u00e4mter in den Bezirken so gering, dass eine solche Sisyphusarbeit in der Regel wohl nicht gestemmt werden kann. Schon gar nicht in Bezirken, wie Kreuzberg, Neuk\u00f6lln und Mitte, die eine hohe Dichte an Ferienwohnungen zu beklagen haben. Selbst wenn Mitarbeiter*innen der Wohnungs\u00e4mter solchen Hinweisen nachgehen, bleibt weiterhin offen, um welche Wohnung im betreffenden Haus es sich handelt. Die eher vagen Angaben, die auf den Portalen zu finden sind, k\u00f6nnen demnach lediglich Indikator f\u00fcr die Anzahl und Verteilung von Ferienwohnungen im Kiez sein und Aufschluss dar\u00fcber geben, ob Mitglieder solcher Portale ggf. mehrere Wohnungen in der Stadt anbieten. Solche Zahlen sind sowohl f\u00fcr stadtentwicklungspolitische Initiativen, als auch pr\u00fcfende Beh\u00f6rden nicht uninteressant. Sie f\u00fchren in der Regel aber nicht zur Ermittlung von Menschen, die dringend ben\u00f6tigten Wohnraum als willkommene – meist steuerfreie – Einkommensquelle nutzen. Diese Informationen dienen damit auch nicht der notwendigen Ver\u00e4nderung der bestehenden Verh\u00e4ltnisse, weil sie f\u00fcr beh\u00f6rdliche \u00dcberpr\u00fcfungen, Unterbindungen und Bu\u00dfgeldverfahren unzureichend sind oder den Tatbestand der Zweckentfremdung gar nicht erf\u00fcllen.<\/p>\n

Das Gesetz bietet dar\u00fcber hinaus leider auch Schlupfl\u00f6cher und Interpreta-tionsspielr\u00e4ume. Ein Beispiel: Professionelle Vermieter*innen m\u00fcssen beispielsweise lediglich daf\u00fcr sorgen, dass die offizielle Vermietung des Wohnraums an Tourist*innen nicht unter 2 Monaten erfolgt. Vermietungen ab 2 Monaten fallen n\u00e4mlich nicht unter das Zweckentfrem-dungsverbot. Das Gegenteil zu beweisen, ist praktisch unm\u00f6glich.<\/p>\n

Was k\u00f6nnen wir tun?<\/strong><\/p>\n

Die Beh\u00f6rden, d.h. die \u00c4mter f\u00fcr Bau- und Wohnungsaufsicht der jeweiligen Bezirke, ben\u00f6tigen m\u00f6glichst genaue Angaben zur Lage der Wohnungen und am besten sogar Informationen dar\u00fcber wer die Eigent\u00fcmer*innen\/ Vermieter*innen der betreffenden H\u00e4user sind. Erst dann k\u00f6nnen die wenigen Mitarbeiter*innen den Hinweisen effektiv nachgehen. Ob und inwiefern die gesammelten Daten von gegenw\u00e4rtigen Aufrufen einiger Initiativen und Vereine (Berliner Mieterverein, Bezirksgruppe F-Hain, Crowd-Map Moabit), Ferienwohnungen zu melden, an die Bezirke weitergereicht werden, bleibt meist unerw\u00e4hnt. Wahrscheinlich, weil es vielen grunds\u00e4tzlich problematisch erscheint damit de facto zur Denunziation aufzurufen.<\/p>\n

So geht es auch uns in Alt-Treptow. Der kleine Kiez im Dreil\u00e4ndereck erf\u00e4hrt eine rasante Aufwertung und einen radikalen Austausch der Bev\u00f6lkerung. Der Erlass einer Erhaltungssatzung (sog. Milieuschutzsatzung) f\u00fcr das Gebiet, der sich gerade in der abschlie\u00dfenden Untersuchung befindet, l\u00e4sst auf sich warten. Das ist in Bezug auf Ferienwohnungen deshalb \u00e4rgerlich, weil es in Milieuschutzgebieten f\u00fcr Vermieter*innen von Ferienwohnungen nahezu unm\u00f6glich ist, eine Genehmigung zu erwirken. Wir wollten wissen in welchem Umfang das Problem gewerblich genutzter Ferienwohnungen im diesem sehr kleinen Kiez eine Rolle spielt, welche Stra\u00dfen besonders betroffen sind und wie wir als Initiative dazu beitragen k\u00f6nnen die Unterbindung von Zweckentfremdungen sinnvoll voranzutreiben.<\/p>\n

Mit unseren Daten von rund 23- 25 Ferienwohnungen<\/strong> aus allein einem Portal, die mit gro\u00dfer Wahrscheinlichkeit ausschlie\u00dflich als solche genutzt werden (davon allein 5 Wohnungen eines Hauses von Berlin Aspire Real Estate), haben wir Kontakt zu den pr\u00fcfenden Beh\u00f6rden gesucht. Beim Wohnungsamt in Treptow-K\u00f6penick sind wir \u2013 entgegen unserer Erwartungen – mit offenen Armen und gro\u00dfem Interesse f\u00fcr unsere Recherchen empfangen worden, jedoch auch mit den oben beschriebenen Schwierigkeiten innerhalb beh\u00f6rdlicher Verfahrenswege konfrontiert worden. Wir wissen also, dass das bereits beschriebene Recherchevorgehen, so wichtig dies f\u00fcr die notwendige Differenzierung auch sein mag, nicht ausreicht, um die M\u00fchlen der B\u00fcrokratie eine wenig zu beschleunigen.<\/p>\n

Spannend ist allerdings \u2013 sofern die Bereitschaft besteht – der regelm\u00e4\u00dfige Austausch mit Mitarbeiter*innen der Beh\u00f6rden. Zum einen lassen sich hier gesicherte Zahlen \u00fcber Meldungen und erfolgreiche Verfahren in Erfahrung bringen, zum anderen k\u00f6nnen die Strategien professionell agierender Vermieter*innen von Ferienwohnungen diskutiert werden. So scheint es eine recht un\u00fcbersichtliche Gemengelage in Sachen Berlin Aspire Real Estate \u2013 bekannte Expert*innen f\u00fcr dreiste Entmietungs- und rentable Vermarktungsstrategien von Wohnraum – zu geben. In den letzten Monaten hat sich das Business mit Ferienwohnungen in der Karl-Kunger-Stra\u00dfe 26 von zun\u00e4chst 2 auf mittlerweile 5 Wohnungen im Haus gesteigert. Offenbar ist Aspire aber nicht \u2013 wie vermutet – Eigent\u00fcmer*in des Hauses, sondern lediglich beauftragt mit der (Zwischen?)Nutzung der Wohnungen. Hier stellt sich die Frage, ob dies eine weitere Dienstleistung im Portfolio des Unternehmens ist, um die Recherchen zu den Zweckentfremdungsverboten zus\u00e4tzlich zu erschweren und eine gewisse Un\u00fcbersichtlichkeit im Wissen um die personelle \u00dcberlastung der Beh\u00f6rden herzustellen.<\/p>\n

Eine sinnvolle, vor allem aber effektive Strategie gegen das eintr\u00e4gliche Gesch\u00e4ft mit den Ferienwohnungen, die sich \u2013 wie wir es uns erhofft hatten \u2013 berlinweit in die verschiedenen stadtentwicklungspolitischen Initiativen tragen l\u00e4sst, hat sich aus unseren Bem\u00fchungen nicht ableiten lassen. Obwohl die Mitarbeiter*innen eine Zusammenarbeit mit uns als Initiative begr\u00fc\u00dfen, scheint die kleinteilige Recherche \u2013 man muss eigentlich von Ermittlung sprechen – konkreter Adressdaten offensichtlich der einzige Weg zu sein, um eine Zuarbeit an die Beh\u00f6rden sinnvoll zu gestalten. Damit w\u00e4ren wir dann beim faktischen Aufruf zur Denunziation, denn ohne die Mithilfe von B\u00fcrger*innen, die Ferienwohnungen in ihren H\u00e4usern melden, wird hier nichts gehen.<\/p>\n

Zumindest f\u00fcr die Aufkl\u00e4rung \u00fcber die Problematik in den einzelnen Kiezen k\u00f6nnte durch die Initiativen gesorgt werden. Durch Flyer, Plakate oder am besten charmante, bunte Aktionen<\/strong> k\u00f6nnte das Thema im Kiez aufgegriffen und ggf. die jeweils zust\u00e4ndige Beh\u00f6rde genannt werden. Wichtig sind hier jedoch wirklich konkrete Meldungen der genauen Adresse, Wohnung und ggf. Hauseigent\u00fcmer bzw. Hausverwaltung. Vage Airbnb-Zahlen sind, wie oben bereits erw\u00e4hnt, nicht nur wenig hilfreich, sondern f\u00fchren eher zur \u00dcberlastung des raren Personals. Der Kontakt zwischen Initiativen und der zust\u00e4ndigen Wohnungsaufsicht kann aber sinnvoll sein, um zu erfragen, ob und inwiefern eine konstruktive Zusammenarbeit m\u00f6glich und gew\u00fcnscht ist. So lie\u00dfen sich m\u00f6glicherweise Meldungen b\u00fcndeln und anonymisieren. Zwischenzeitlich wurde n\u00e4mlich bereits in einigen Bezirken Kritik laut, weil die zust\u00e4ndigen Beh\u00f6rden offenbar Daten von Menschen weitergegeben hatten, die Ferienwohnungen angezeigt hatten.<\/p>\n

Eines l\u00e4sst sich sagen: Man muss nicht die hellste Kerze auf der Torte sein, um festzustellen, dass hier offenbar ein Gesetz geschaffen worden ist, dessen Umsetzung personell und organisatorisch \u2013 in einem dem tats\u00e4chlichen Bestand an Ferienwohnungen angemessen Umfang \u2013 praktisch unumsetzbar ist. Stellt man die bereits ermittelten Daten und Sch\u00e4tzungen zu zweckentfremdeten Wohnraum in der Stadt den Handlungsm\u00f6glichkeiten des Gesetzes mit seinen Grauzonen und der (strategischen?) Unterbesetzung der pr\u00fcfenden Beh\u00f6rden gegen\u00fcber, wird deutlich, dass Mieter*innen mit niedrigen und mittleren Einkommen keine nennenswerte Entlastung zu erwarten haben und der Verdr\u00e4ngungsdruck weiter anh\u00e4lt bzw. steigt.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Ferienwohnungen in Zeiten des Mangels an bezahlbarem Wohnraum Halten wir uns nicht allzu lange mit der grundlegenden Problematik von Ferienwohnungen in Zeiten des Mangels auf. Das Problem ist bekannt, die Nachfrage hoch, das Gesch\u00e4ft boomt \u2013 vor allem in den Bezirken innerhalb des S-Bahn-Rings. Die Sch\u00e4tzungen \u00fcber die berlinweite Anzahl von gewerblich genutzten, also zweckentfremdeten … „Ferienwohnungen“ <\/span>weiterlesen<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"city-topics":[],"class_list":["post-33","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-aktuelles"],"categories_names":[{"link":"http:\/\/alt-treptow.xn--sozialbndnis-jlb.de\/?cat=1","name":"Aktuelles"}],"tag_names":[],"city_topics_names":[],"partner_color_1":"#30c9b5","partner_color_2":"#c4a51b","featured_image_url":"","liability_content":"Hans Zosch","imprint_url":"http:\/\/alt-treptow.sozialb\u00fcndnis.de\/?page_id=607","_links":{"self":[{"href":"http:\/\/alt-treptow.xn--sozialbndnis-jlb.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/33","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"http:\/\/alt-treptow.xn--sozialbndnis-jlb.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/alt-treptow.xn--sozialbndnis-jlb.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/alt-treptow.xn--sozialbndnis-jlb.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/alt-treptow.xn--sozialbndnis-jlb.de\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=33"}],"version-history":[{"count":1,"href":"http:\/\/alt-treptow.xn--sozialbndnis-jlb.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/33\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":34,"href":"http:\/\/alt-treptow.xn--sozialbndnis-jlb.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/33\/revisions\/34"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/alt-treptow.xn--sozialbndnis-jlb.de\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=33"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/alt-treptow.xn--sozialbndnis-jlb.de\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=33"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/alt-treptow.xn--sozialbndnis-jlb.de\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=33"},{"taxonomy":"city-topics","embeddable":true,"href":"http:\/\/alt-treptow.xn--sozialbndnis-jlb.de\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcity-topics&post=33"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}