Zu wenig bezahlbare Wohnungen – und was dagegen zu tun ist!

Die Verdoppelung der durchschnittlichen Angebotsmiete von 5,59 Euro auf 11,08 Euro pro Quadratmeter innerhalb der letzten 10 Jahre in Berlin setzte eine Verdrängung kleiner und mittlerer Einkommensschichten aus der Innenstadt in Gang. Dies Entwicklung widerspricht dem Ziel einer vernünftigen, sozialen Stadtentwicklung, die eine Mischung allerEinkommensschichten in fast allen Stadtteilen anstrebt.

Stockholmer Modell:

Was ist zu tun?

In Neubauten in Stockholm werden generell mindestens 25% der Wohnungen zu sozial verträglichen Preisen vermietet. Egal ob ein privater oder öffentlicher Investor baut. Dies führt zu einer beständigen Erhöhung bezahlbaren Wohnraums in fast allen Stadtteilen. Diese Regelung hat die Stadt festgelegt.

In Berlin gilt dies nur bei einer Bebauung ab 5000 Quadratmeter, dann müssen 30 % der Wohnungen zu sozial – verträglichen Mieten (6,50 – 8,50 Euro) angeboten werden. Zudem hat die Berliner Regelung zahlreiche Ausnahmen: z.B. wurde bei uns im Kiez beim Neubau Bouchégärten von der 30%-Regelung kein Gebrauch gemacht – keine der dortigen Wohnungen orientiert sich preislich an der Sozialmiete, die Mieten der dortigen Wohnungen liegen deutlich darüber.

Das Stockholmer Modell sollte auf Berlin übertragen werden.

Ankauf/Rückkauf von Wohnungen sowie Vergesellschaftung von Wohnungen gegen Entschädigung

Der städtische Wohnungsbestand wurde zwischen 2004 und 2007 durch den Verkauf zehntausender Wohnungen an private Investoren stark ausgedünnt. Heute versucht Berlin – wie die Regierungen anderer europäischer Großstädte auch – Teile des veräußerten Kontingents durch Rückkauf wieder in den städtischen Bestand einzugliedern. Ein teures Unterfangen!

2004 verkaufte das Land Berlin über 67.000 Wohnungen für einen Gesamtpreis von 405 Millionen Euro. Letztes Jahr kaufte die städtische Wohnungsbaugesellschaft Gesobag 6000 dieser Wohnungen für 920 Millionen! zurück.

Der Immobilienkonzern Vonovia offeriert dem Land Berlin nun weitere 20.000 Wohnungen – die zum großen Teil ebenfalls ehemals in städtischem Besitz waren – zum Kaufpreis von mindestens 2,5 Milliarden Euro! Bei den angebotenen Wohnungen, die Vonovia nicht mehr in ihrem Besitz haben will, handelt es sich um Wohnungen, die zum überwiegenden Teil nicht im S-Bahn Ring liegen und zudem teilweise Asbest – belastet sind. Mit anderen Worten: Vonovia bietet Berlin Immobilien an, die es aus ihrem Bestand aufgrund hohen Investitionsbedarf und schlechten Gewinnaussichten loswerden will und preist dies als honorige Geste des guten Willens der Zusammenarbeit mit dem Senat.

Auch die Zusicherung der Vonovia, die Mieten in ihrem Bestand in den nächsten 3 Jahren nicht mehr als 1% und weitere 2 Jahre nicht höher als die Inflationsrate zu erhöhen, dürfte eher eine PR – Aktion zur Schwächung der Initiative „Deutsche Wohnen&Co enteignen“ sein. Denn im letztem

Geschäftsbericht der Vonovia ist nachzulesen, dass die Mietsteigerungsmöglichkeiten im Bestand nicht mehr als 1% betragen, da die meisten Mieten der Vonoviawohnungen die ortsübliche Vergleichsmiete erreicht oder bereits über – überschritten haben.

Das angesichts der Unverfrorenheit der Immobilienkonzerne   der Wunsch nach Rückführung der Wohnungen in städtischen Besitz durch Vergesellschaftung mit Entschädigungszahlungen wächst, zeigt die bisher erfolgreiche Unterschriftensammlung der Initiative Deutsche Wohnen&Co enteignen, die einen Volksentscheid zur Vergesellschaftung aller Immobilien – konzerne mit über 3000 Wohnungen fordern – ausgenommen sind Genossenschaften und städtische Wohnungsunternehmen.

Umwandlung in Eigentumswohnungen verhindern

Die Bundesregierung erschwert die Umwandlung von Miet – in Eigentumswohnungen. Nur wenn 2/3 der Wohnungen eines Gebäudes an Mieter:innen verkauft werden, sind die Umwandlungen der restlichen Wohnungen erlaubt. Ob diese Regelung in der Praxis überprüfbar ist, bleibt abzuwarten.

Mitarbeiterinnen unseres Bezirksamtes, die für die Überwachung der Regelung zuständig sind, äußerten sich skeptisch. Da diese Regelung in Städten mit angespannter Wohnungslage gilt, stellt sich zudem die Frage: warum dürfen   Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, wenn doch eine Wohnungsnotlage bei den Mietwohnungen in diesen Städten besteht?

Immerhin gilt diese Regelung für die ganze Stadt – und nicht wie bisher – nur für Milieuschutzgebiete. Es bleibt also abzuwarten, ob die Umsetzung der Regelung durch die Bezirksämter gelingt.

Leerstand beenden

In Treptow – Köpenick stehen ca. 700 Wohnungen leer. Ein Teil davon steht aus spekulativen Gründen. Hier ist das Bezirksamt gefordert, mit allen rechtlichen Mitteln gegen den Leerstand vorzugehen. Leerstand ist ohne Genehmigung – für die es eine Begründung benötigt z.B. umfangreiche Sanierungsarbeiten – nur maximal drei Monate erlaubt. Leerstand kann beim Fachamt Wohnen (Wohnungsaufsicht) des Bezirksamtes angezeigt werden.

Für das fast leerstehende Haus in der Krüllstraße ist eine Genehmigung des Bauantrags auf Sanierung/Modernisierung im Juni anvisiert. Da zu oft schon Termine für den Beginn der Sanierung genannt wurden, ohne das diese Termine eingehalten wurden, ist Skepsis angebracht.

Wir werden weiter über die Krüllstr. 12 berichten.

Ausländische Investitionen in Immobilien begrenzen

Die Schweiz begrenzt ausländische Investitionen in den Immobiliensektor. Ausländische Unternehmen oder Personen dürfen kein Bauland oder Wohnungen erwerben.

Diese Regelung soll ausländische Investmentfonds davon abhalten, in Schweizer Wohnimmobilien zu investieren. Funktioniert nicht vollständig, senkt aber die Investitionen ausländischer Investmentfonds in der Schweiz erheblich ab. Diese Regelung wäre auch für Deutschland sinnvoll.

Sozialbündnis Alt – Treptow

Abwendungsvereinbarung für die Beermannstraße 6

Das Haus Nummer 6 in der Beermannstrasse ist an einen privaten Eigentümer verkauft worden. Die Mieter:innen des Hauses forderten vom Bezirksamt die Wahrnehmung des Vorkaufsrecht durch eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft. Dies konnte das Bezirksamt jedoch nicht umsetzen, da der Preis des Hauses für eine städtische Wohnungsbaugesellschaft zu hoch war.

Dies ist die Folge eines katastrophalen Bundesgesetzes, welches eine Spekulation beim Verkauf von Häuser von 25% über dem aktuellen Verkehrswert in Milieuschutzgebieten!! zulässt.

Durch den Einsatz von Baustadtrat Reiner Hölmer (SPD) und den sehr aktiven Mieter:innen der Beermannstrasse, die um ihr Haus gekämpft haben, konnte jedoch wenigstens eine Abwendungs – vereinbarung mit dem neuen Eigentümer geschlossen werden. Dadurch sind die Mieter:innen für eine festgelegte Laufzeit – in der Beermannstrasse etwas unter der in der Berliner Standard – abwendungsvereinbarung festgesetzten 20 Jahre – vor hohen Mieterhöhungen (z.B. durch teure Modernisierungen) geschützt.

In der Beermannstrasse 6 gibt es aber zudem leider eine Besonderheit: ein Teil der Mieter:innen besitzt nur befristete Verträge. In einer Zusatzvereinbarung konnte nur eine kurzfristige Verlängerung der befristeten Verträge erreicht werden.

Dies sehen wir als Sozialbündnis äußerst kritisch, da ein Auslaufen der Verträge einen Rauswurf der Mieter:innenoder eine weitaus höhere Miete bedeuten wird.

Denn jeder private Investor, der heute in Berlin ein Haus zu den derzeitigen hohen Marktpreisen kauft und die übliche Rendite erzielen will, wird dafür entweder das Haus weiterverkaufen – was die Spekulation weiter anheizt – oder die Miete erhöhen. Und da er bei einer Neuvermietung in der Regel weitaus mehr an Miete nehmen kann, als bei einem bestehenden älteren Mietvertrag, ist eine leere Wohnung für den Eigentümer am lukrativsten.

Nein – nicht alle Vermieter:innen sind Miethaie – aber die Käufe der letzten Jahre sind größtenteils Spekulationskäufe, die zu Lasten der Mieter:innen gehen. Vor allem die größeren Immobilienunternehmen, die mit dem Gelder von Anlegern ihre Geschäfte machen, versprechen ihren Anlegern eine hohe Rendite. Dazu kommen hohe Managergehälter.

Diese Rendite möglich machen sollen die Berliner Mieter:innen oder der nächste Käufer:in des Hauses, der seine Rendite – erwartung aber wiederum auf die Mieter:innen umlegen wird. In den letzten Jahren lag die Wertsteigerung für Immobilien in Berlin bei 7% jährlich.

Auf Vorschlag des Sozialbündnis Alt – Treptow am Runden Tisch für Milieuschutz werden alle Mieter:in vom Bezirksamt unverzüglich über den geplanten Verkauf ihres Hauses informiert. Das Bezirksamt hat nur 8 Wochen Zeit, einen Vorkauf durch eine städtische Wohnungsbaugesellschaft oder eine Genossenschaft zu prüfen.

Deshalb werden Sie bitte sofort nach Erhalt der Information des Bezirksamtes über den Verkauf ihres Hauses aktiv!

Machen Sie eine Hausversammlung.Schaffen Sie Öffentlichkeit. Wenden Sie sich an eine Mieterberatung. Sprechen Sie Mieter:inneninitiativen in ihrem Kiez um Unterstützung an. Nutzen Sie deren Fachwissen und deren Vernetzung.

Sozialbündnis Alt – Treptow

Share Deal:

Wie Immobilienbesitzer:innen das Vorkaufsrecht der Bezirke in Milieuschutzgebieten aushebeln und sich zudem die Grunderwerbssteuer sparen.

Share Deal bedeutet, das unter 95% eines Grundstückes mit Haus oder Grundstücke mit Häusern verkauft werden. Die restlichen 5,1% bleiben vorerst in den Händen des Eigentümers und können erst nach fünf Jahren veräußert werden.

Der Verkauf taucht dann gar nicht in den Grundbüchern auf. Zudem entfällt die Grunderwerbssteuer. Und noch eine Auswirkung hat der Share Deal: Hat das Bezirksamt normalerweise ein Vorkaufsrecht auf Grundstücke und Häuser, die innerhalb eines Milieuschutzgebietes verkauft werden, fällt dieses Vorkaufsrecht bei Share Deals weg.

Mit anderen Worten: Der Share Deal dient der Umgehung der Grunderwerbssteuer und dies wird zudem noch mit der Aushebelung des Vorkaufsrechts belohnt.

Durch die Share Deals gehen dem Land Berlin große Steuererträge verloren. Zudem wird die Möglichkeit der Rückführung von Häusern in kommunalen Bestand geschwächt.

Selbstverständlich hätte die Bundesregierung die Möglichkeit – wie auch beim völlig lückenhaften Milieuschutzgesetz – dies noch vor den Wahlen zu ändern. Solange jedoch Abgeordnete – vor allem der CDU – als verlängerter Arm der Immobilienlobby dienen und Gesetze zu erlassen, die die Mieter:innen nicht schützen, sondern ihnen schaden, ist mit einer Gesetzesänderung eher nicht zu rechnen.

Sozialbündnis Alt – Treptow

Neufassung der Prüfkriterien für die Umsetzung der sozialen Erhaltungsverordnung

Präambel

Das Bezirksamt Treptow-Köpenick von Berlin hat in seiner Sitzung am .2019 durch Beschluss die Prüfkriterien zur Beurteilung von Anträgen auf Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung
baulicher Anlagen in den Erhaltungsgebieten des Bezirkes Treptow- Köpenick gemäß § 172 Absatz 1 Satz Nummer 2 BauGB neu festgelegt, die gleichermaßen für Maßnahmen in bewohnten wie auch in leerstehenden Wohnungen gelten.

Kriterien

Für die sozialen Erhaltungsgebiete Alt-Treptow, Niederschöneweide, Oberschöneweide im Bezirk Treptow-Köpenick von Berlin wurden die folgenden Kriterien für die Umsetzung der Erhaltungsverordnungen nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB beschlossen:
Für folgende Maßnahmen, die den zeitgemäßen Ausstattungsstandard wesentlich überschreiten oder eine Nutzungsänderung darstellen, sollen keine erhaltungsrechtliche Genehmigung bzw. erhaltungsrechtliche Zustimmung im Baugenehmigungsverfahren erteilt werden:

  • Einbau bzw. Anbau von Aufzügen oder Fassadengleitern. Diese gelten im Gebiet nicht als typisches Ausstattungsmerkmal und sind dementsprechend als städtebauliches Element kein Standard in weiten Bereichen des Bezirks. Der Einbau bzw. Anbau von Aufzügen und Fassadengleitern ist aufgrund der Vorbildwirkung dazu geeignet, Entwicklungen in Gang zu setzen, die tendenziell eine überdurchschnittlich hohe Verdrängungsgefahr für die im Erhaltungsgebiet vorhandene Wohnbevölkerung nach sich ziehen.
  • Einbau eines zweiten Bades, einer zweiten Dusche oder eines zweiten WCs, mit Ausnahme von Wohnungen mit vier oder mehr Wohnräumen, wenn die Zahl der Wohnräume durch den Einbau nicht verringert wird.
  • Nicht erforderliche Grundrissänderungen. Erforderliche Grundrissveränderungen sind auf ein Minimum zu beschränken und vorhandene Stränge zu berücksichtigen. Als nicht erforderliche Grundrissänderungen zählen insbesondere solche, die eine Veränderung der ursprünglichen Zimmeranzahl oder eine Veränderung der Wohnfläche, Verlegung und Neubau von Kammern, Schaffung von Wohnküchen und Veränderungen von bereits voll ausgestatteten Bädern einer Größe von 8 qm (ein WC, ein Handwaschbecken in Einzelausführung, eine Badewanne oder Dusche sowie Wandund Bodenverfliesung sind bereits vorhanden) beinhalten.
  • Wohnungsteilungen und Wohnungszusammenlegungen. Dies gilt auch bei Zusammenlegung von bereits bestehendem mit neu geschaffenem Wohnraum (z. B.Dachgeschoss-Maisonette Einheit).
  • Maßnahmen zur Energieeinsparung, die über die Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) an bestehende Gebäude und Anlagen in der bei Antragstellung geltenden Fassung der EnEV hinausgehen. Dass die Maßnahmen nicht über die Mindestanforderungen der EnEV hinausgehen, ist vom Antragsteller durch Vorlage eines Gutachtens eines Sachverständigen nachzuweisen. Außerdem ist nachzuweisen, dass die Dämmung der obersten Geschossdecke und der Kellerdecke bereits erfolgt bzw. Bestandteil der Maßnahme ist und die Schäden nicht durch eine Reparatur, sondern nur durch eine Erneuerung des Bauteils behoben werden können.
  • Schaffung von Balkonen und sonstigen Anlagen, wenn die Wohnung bereits einen Balkon oder sonstige Anlagen (wie Loggia, Terrasse oder Wintergarten) aufweist, der Anbau hinsichtlich der verwendeten Konstruktion und Materialien besonders kostenaufwändig ist oder eine Größe von 4 qm überschreitet. Die Vergrößerung von bestehenden Balkonen und sonstigen Anlagen ist ebenfalls zu versagen.
  • Schaffung von besonders hochwertiger Wohnungs- und Gebäudeausstattung, z. B. Fußbodenheizung, Gegensprechanlage mit Videobildübertragung, Kamin, hochwertige Bad- und Küchenausstattung, Panoramafenster/bodentiefe Fenster, repräsentative Eingangsbereiche und Treppenhäuser sowie weitere wohnwerterhöhende Ausstattungsmerkmale, die im Berliner Mietspiegel enthalten sind.
  • Schaffung von zur Wohnung gehörigen Stellplatzanlagen, wenn die Wohnung nur zusammen mit dem Stellplatz angeboten und vermietet wird, da sich damit die Mietkosten der Wohnung erhöhen können. Eigenständige Mietverträge für Stellplätze bleiben hiervon unberührt.
  • Nutzungsänderungen von Wohnen in Gewerbe werden grundsätzlich versagt. Alle weiteren Nutzungsänderungen unterliegen der Einzelfallprüfung.
  • Sonstige bauliche Maßnahmen die aufgrund der Vorbildwirkung geeignet sind, Entwicklungen in Gang zu setzen, die tendenziell eine überdurchschnittlich hohe Verdrängungsgefahr für die im Erhaltungsgebiet vorhandene Wohnbevölkerung nach sich ziehen.

Inkrafttreten
Die Verordnung tritt am Tag nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft. Berlin, den .2019

Preisfrage: Wie viele Wohnungen wurden in den letzten 8 Jahren zu einer bezahlbaren Miete in Alt-Treptow geschaffen?

Die Frage beantwortet Ihnen das Bezirksamt Treptow-Köpenick:

Es sind insgesamt 62 Stück! Toll. Also pro Jahr fast 8 Wohnungen.

Ergänzung zur Krüllstr.12

Die Frist für einen genehmigungsfähigen Bauantrag zur Sanierung der Krüllstr. 12 durch den Eigentümer, Herrn Padovicz, wurde vom Bezirksamt Treptow – Köpenick bis zum 31.12.2020 verlängert.

Von Seiten des Herrn Padovicz, liegt ein Antrag auf eine  Genehmigung zum weiteren Leerstand des Hauses vor, über den das Bezirksamt  noch nicht entschieden hat.

Sollte bis zum 31.12.2020 kein genehmigungsfähiger Bauantrag zur Sanierung der Krüllstr.12 vorliegen, fordern wir das Bezirksamt Treptow – Köpenick auf, einen weiteren Leerstand des Hauses zu untersagen und die Wiedervermietung der Wohnungen unverzüglich vorzunehmen.

So wie dies Herr Igel, Bezirksbürgermeister von Treptow – Köpenick, versprochen hat.

Das Sozialbündnis Alt – Treptow wird den Vorgang weiterhin verfolgen und die BewohnerInnen des Kungerkiezes informieren.

Sozialbündnis Alt – Treptow

Berlin 30.11.2020

Leerstand Krüllstr.12 – überraschende Aussagen des Bezirksamts Treptow – Köpenick

Der jahrelange Leerstand des Altbaus in der Krüllstraße 12ist den BewohnerInnen des Kungerkiezes seit langem bekannt.

Der Eigentümer des Hauses, Herr Padovicz, war bisher nicht willens oder imstande einen genehmigungsfähigen Bauantrag zurSanierung des Hauses zu stellen, das Bezirksamt Treptow – Köpenick ließ ihn jahrelang gewähren, der Zustand des Hauses verschlechterte sich immer weiter.

Doch endlich schien Bewegung in die traurige Angelegenheit zu kommen. Auf eine Anfrage des Linkspartei – Abgeordneten Uwe Döring, wann die Sanierungsarbeiten beginnen sollen, antwortete der Bezirksbürgermeister des Bezirksamtes Treptow – Köpenick, Oliver Igel,folgendermaßen:

Nachdem der erhaltungsrechtliche Bauantrag des Eigentümers Padovicz aufgrund einer nicht genehmigungsfähigen energetischen Sanierung abgelehnt wurde, solle nun die Wiedervermietung der Wohnungen erfolgen.

Es konnte bereits festgestellt werden, so der Fachbereich Wohnen, dass seit Ende September 9 Wohnungen wieder vermietet seien, 10 weitere Wohnungen müssten noch in Stand gesetzt werden,um sie dann zu vermieten.

Der Fachbereich Wohnen des Bezirksamts  werde dies kontrollieren.

Doch in der Krüllstraße 12 gab es  – bis auf die zwei Wohnungen, die von Altmietern bewohnt werden – auch weiterhin kein Licht in den Wohnungen, es gab keine Handwerker,die Wohnungen in dem Haus sanierten, es gab keine Klingelanlage an der Eingangstür.

Eine telefonische Nachfrage des Sozialbündnis Alt – Treptow beim Fachamt für Wohnen, wie denn die Wiederzuführung der Wohnungen überprüft würde, ergab eine überraschende Antwort:

Man habe beim Einwohnermeldeamt nachgefragt, ob es Anmeldungen auf die Krüllstr.12 gebe und  es gab neun Anmeldungen. Daraus habe man den Schluss gezogen, das neun Wohnungen vermietet seien, eine Nachfrage beim Eigentümer habe aber dann ergeben, das nur zwei Wohnungen vermietet seien.

Eine Sanierung und Wiedervermietung der Wohnungen ohne Gesamtsanierung des Hauses sei nicht geplant. Der Eigentümer plane weiterhin eine Sanierung des Hauses, deshalb würden keine Bußgelder wegen unerlaubten Leerstandes verhängt. Das Stadtentwicklungsamt versuche weiterhin, einen genehmigungs – fähigen Bauplan mit dem Eigentümer des Hauses zu erarbeiten.

Die BewohnerInnen des Kungerkiezes warten nun bereits seit mehr als 5 Jahren! auf eine Sanierung des Hauses. Der Eigentümer, Herr Padovicz, hatte genügend Zeit, einen genehmigungsfähigen Bauantrag vorzulegen.Nun müssen die Wohnungen wieder instand gesetzt und der Vermietung zugeführt werden.Dies zu kontrollieren ist Aufgabe des Bezirksamts.

Zur Erinnerung die Aussage des Bürgermeisters von Treptow – Köpenick, Oliver Igel, in der Zeitung nd am 17.10.2020:

„ Sollte der Bauantrag ( des Eigentümers) jetzt abgelehnt werden, wird die Wiedervermietung betrieben“                                                               

Sozialbündnis Alt – Treptow

21.11.2020