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Abwendungsvereinbarung für die Beermannstraße 6

Das Haus Nummer 6 in der Beermannstrasse ist an einen privaten Eigentümer verkauft worden. Die Mieter:innen des Hauses forderten vom Bezirksamt die Wahrnehmung des Vorkaufsrecht durch eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft. Dies konnte das Bezirksamt jedoch nicht umsetzen, da der Preis des Hauses für eine städtische Wohnungsbaugesellschaft zu hoch war.

Dies ist die Folge eines katastrophalen Bundesgesetzes, welches eine Spekulation beim Verkauf von Häuser von 25% über dem aktuellen Verkehrswert in Milieuschutzgebieten!! zulässt.

Durch den Einsatz von Baustadtrat Reiner Hölmer (SPD) und den sehr aktiven Mieter:innen der Beermannstrasse, die um ihr Haus gekämpft haben, konnte jedoch wenigstens eine Abwendungs – vereinbarung mit dem neuen Eigentümer geschlossen werden. Dadurch sind die Mieter:innen für eine festgelegte Laufzeit – in der Beermannstrasse etwas unter der in der Berliner Standard – abwendungsvereinbarung festgesetzten 20 Jahre – vor hohen Mieterhöhungen (z.B. durch teure Modernisierungen) geschützt.

In der Beermannstrasse 6 gibt es aber zudem leider eine Besonderheit: ein Teil der Mieter:innen besitzt nur befristete Verträge. In einer Zusatzvereinbarung konnte nur eine kurzfristige Verlängerung der befristeten Verträge erreicht werden.

Dies sehen wir als Sozialbündnis äußerst kritisch, da ein Auslaufen der Verträge einen Rauswurf der Mieter:innenoder eine weitaus höhere Miete bedeuten wird.

Denn jeder private Investor, der heute in Berlin ein Haus zu den derzeitigen hohen Marktpreisen kauft und die übliche Rendite erzielen will, wird dafür entweder das Haus weiterverkaufen – was die Spekulation weiter anheizt – oder die Miete erhöhen. Und da er bei einer Neuvermietung in der Regel weitaus mehr an Miete nehmen kann, als bei einem bestehenden älteren Mietvertrag, ist eine leere Wohnung für den Eigentümer am lukrativsten.

Nein – nicht alle Vermieter:innen sind Miethaie – aber die Käufe der letzten Jahre sind größtenteils Spekulationskäufe, die zu Lasten der Mieter:innen gehen. Vor allem die größeren Immobilienunternehmen, die mit dem Gelder von Anlegern ihre Geschäfte machen, versprechen ihren Anlegern eine hohe Rendite. Dazu kommen hohe Managergehälter.

Diese Rendite möglich machen sollen die Berliner Mieter:innen oder der nächste Käufer:in des Hauses, der seine Rendite – erwartung aber wiederum auf die Mieter:innen umlegen wird. In den letzten Jahren lag die Wertsteigerung für Immobilien in Berlin bei 7% jährlich.

Auf Vorschlag des Sozialbündnis Alt – Treptow am Runden Tisch für Milieuschutz werden alle Mieter:in vom Bezirksamt unverzüglich über den geplanten Verkauf ihres Hauses informiert. Das Bezirksamt hat nur 8 Wochen Zeit, einen Vorkauf durch eine städtische Wohnungsbaugesellschaft oder eine Genossenschaft zu prüfen.

Deshalb werden Sie bitte sofort nach Erhalt der Information des Bezirksamtes über den Verkauf ihres Hauses aktiv!

Machen Sie eine Hausversammlung.Schaffen Sie Öffentlichkeit. Wenden Sie sich an eine Mieterberatung. Sprechen Sie Mieter:inneninitiativen in ihrem Kiez um Unterstützung an. Nutzen Sie deren Fachwissen und deren Vernetzung.

Sozialbündnis Alt – Treptow

Preisfrage: Wie viele Wohnungen wurden in den letzten 8 Jahren zu einer bezahlbaren Miete in Alt-Treptow geschaffen?

Die Frage beantwortet Ihnen das Bezirksamt Treptow-Köpenick:

Es sind insgesamt 62 Stück! Toll. Also pro Jahr fast 8 Wohnungen.

Brief an den Vorstand der DPF: Bauvorhaben an der Harzer Straße in Alt-Treptow.

Sehr geehrte Damen und Herren,

mein Name ist Jürgen Hans und ich bin Mitglied beim Sozialbündnis Alt – Treptow, einer Bürgerinitiative aus dem Kungerkiez, die sich unter anderem mit dem Thema bezahlbare Mieten beschäftigt.

Harald Moritz(MDA) von der Partei Bündnis90/Grüne hat uns von den Problemen bei der Genehmigung ihres Bauvorhabens an der Harzer Str. in Alt Treptow erzählt.

Da wir an dem Bau bezahlbarer Wohnungen im Kiez als Sozialbündnis natürlich interessiert sind, wollen wir uns an den zuständigen Baustadtrat des Bezirksamts Treptow – Köpenick wenden – mit der Bitte, ihr Bauvorhaben so schnell wie möglich zu genehmigen.

Herr Moritz sagte uns, das 30% der Wohnungen für einen Preis von etwa 6,50Euro pro Quadratmeter geplant seien. Können Sie uns das bestätigen?
Wie sieht die Preisgestaltung der anderen Wohnungen aus?

Natürlich würden wir uns über die Wohnungen für 6,50 Euro freuen.
Wohnungen dieser Preisklasse sind in unserem Kiez Mangelware, werden aber dringend benötigt, um die Verdrängung von Geringverdienern Rentnern und Sozialleistungsempfängern zu stoppen.

Noch schöner wäre es, wenn auch die Genossenschaften bei größeren
Bauvorhaben 50% der Wohnungen zu ca, 6,50 Euro anbieten könnten, wie dies die städtischen Wohnungsbaugesellschaften tun. Wie sehen Sie hier die Möglichkeiten bei Ihrem Bauvorhaben an der Harzer Straße?

Mit freundlichem Gruß

Brief an den Baustadtrat Hölmer: Bauvorhaben der Genossenschaft DPF an der Harzer Straße in Alt-Treptow.

An das Bezirksamt Treptow – Köpenick
Baustadtrat Herr Rainer Hölmer
Berlin

Sehr geehrter Herr Hölmer,

leider konnte ich an der letzten Sitzung des Runden Tisches
Milieuschutz nicht teilnehmen. Da mir jedoch eine Angelegenheit
am Herzen liegt, wende ich mich deshalb nun schriftlich an Sie.

Es geht um das Bauvorhaben der Genossenschaft DPF an der Harzer
Straße in Alt-Treptow. Dort sind 100 Wohnungen geplant, davon 30 %
laut Auskunft der DPF für einen Preis von ca. 6,50 Euro pro Quadratmeter.
Wohnungen dieser Preisklasse werden dringend in unserem Kiez benötigt.

Bis heute liegt kein positiver Baubescheid seitens ihres Amtes vor.
Ihr Amt sieht eine Einfügung des Bauvorhabens in die Umgebung offensichtlich als nicht gegeben an.

Ich habe mir die Umgebung angesehen und kann die Auffassung des Amtes
für Stadtentwicklung nicht teilen. Die Häuser in der Umgebung bestehen
aus 5 – 7 Geschossen. Das Nachbarhaus zur Harzer Straße hin hat
7 Geschosse. Die geplanten Häuser der DPF sollen 6 – 7 Stockwerke hoch
werden. An der Höhe der Häuser sollte eine Baugenehmigung nicht
scheitern.

Die Bebauung ist auch nicht als quadratischer Klotz wie z.B die Bouchègärten (7 Geschosse, Harzerstraße) geplant. Sondern aufgelockerter. Zwar wurde der ursprüngliche Bebauungsplan abgeändert und die Anzahl der Wohnungen von ca. 70 auf ca.100 erhöht, die Baumasse dadurch aber laut DPF nicht wesentlich erhöht, da der abgeänderte Bebauungsplan kleinere Wohnungen vorsieht. Eine Tiefgarage in der Art, wie sie die DPF plant, ist bei den Bouchégärten ebenfalls vorhanden.

Es wird meines Erachtens der Bevölkerung des Kungerkiezes schwer zu
vermitteln sein, dass die Baugenehmigung der Bouchégärten mit sehr teuer vermieteten Wohnungen seinerzeit kein Problem war, nun aber bei einem
Genossenschaftsbau mit – endlich einmal – preiswerten Wohnungen
eine Genehmigung nicht möglich sein sollte.

Natürlich kann ich auch ihre Verärgerung über das Verhalten der DPF verstehen. Einen bereits mit dem Stadtentwicklungsamt beschlossenen Bauplan zurück zu ziehen, um dann einen neuen Bauplan zu präsentieren, verursacht dem Stadtplanungsamt mit seinen begrenzten Kapazitäten unnötige Arbeit.

Wie Sie wissen, wohne ich im Wagendorf Lohmühle. Dort haben wir zwei Gästewagen. Unsere Gäste sind nicht mehr – wie in vergangenen Zeiten –
durchreisende Künstler, sondern Berliner, die obdachlos geworden sind.
Auf unserer überdachten Bühne übernachten mittlerweile Obdachlose, hinter unserem überdachten Tresen liegen nachts Obdachlose. Bei Wind und Wetter.

Eine Blockade zwischen der Genossenschaft DPF und dem Stadtentwicklungsamt Treptow – Köpenick geht zu Lasten wohnungssuchender Menschen und ist verantwortungslos!

Wir bitten Sie, alles in ihren Möglichkeiten Stehende zu tun, um eine zügige
Bebauung des Geländes an der Harzer Straße mit bezahlbarem Wohnraum
sicherzustellen.


i.A. Sozialbündnis Alt – Treptow

Baumrodungen für Neubauprojekt DPF Harzerstr./Grabowstraße

Fragen an den Baustadtrat Rainer Hölmer:

1. Hat die Genossenschaft DPF einen Bauantrag für das Neubauprojekt Harzer Str./Grabowstr. an das Bezirksamt Treptow-Köpenick gestellt? Wenn ja, wann war das? Was beinhaltete der Bauantrag der DFP? Ging aus dem Bauantrag hervor, dass Bäumen und Hecken für die Bebauung gerodet werden müssen?

Ja, die Genossenschaft DPF hat am 24.09.2019 einen Bauantrag für die Errichtung einer 7-teiligen Wohnanlage mit 100 Wohneinheiten (100 WE), 1 Gästewohnung, 3 Gewerbeeinheiten (ca. 220 m²), Servicecenter und Tiefgarage (65 PKW-Stellplätze, davon 9 behindertengerecht) eingereicht.

Gegenstand des Bauantrags waren zwei Baumfällanträge für einmal 42 Bäume auf dem Baugrundstück und für zwei Bäume im öffentlichen Straßenraum.  

2. Wenn ein Bauantrag der DPF für das Neubauprojekt Harzer Str./Grabowstr. vorlag, der die Belange von Wildtieren betrifft, warum wurde das zuständige Umwelt- und Naturschutzamt Treptow-Köpenick nicht informiert?

Das zuständige Umwelt- und Naturschutzamt wird zu Fällanträgen, die im Zuge eines Bauantrags gestellt werden, regulär durch die bezirkliche Bauaufsicht beteiligt. Im vorliegenden Fall wurde das Naturschutzamt am 14.01.2020 in den Vorgang eingebunden. Die Bäume wurden am 21.01.2020 in Augenschein genommen. Aufgrund der hohen ökologischen Bedeutung des Standortes wurde eine artenschutzfachliche Untersuchung seitens des Naturschutzamtes gefordert. Das Gutachten mit Datum vom 17.02.2020 liegt vor. Geprüft wurde eine Bedeutung für streng und besonders geschützte Tierarten (Fledermäuse und Vögel). Seitens des Gutachtens wurde für den Verlust von Lebensstätten das Anbringen von entsprechenden Ersatzniststätten am Neubau gefordert.

3. Warum sind die Rodungen nicht von Mitarbeiter*innen der Bezirksamtes Treptow-Köpenick vor Ort gestoppt worden, als deutlich wurde, der Lebensraum der Wildtiere wird zerstört?

Dem Bauherren wurde auf Anfrage in der 9. Kalenderwoche mitgeteilt, dass Strauchwerk und Bäume, welche nicht unter die Baumschutzverordnung Berlin fallen, im Zeitraum vom 1.10. bis zum 29.02. generell genehmigungsfrei gefällt bzw. entfernt werden können. Er wurde zudem noch einmal darüber informiert, dass nach wie vor keine Fällgenehmigung für nach der Baumschutzverordnung geschützte Bäume vorliegt und diese daher nicht gefällt werden dürfen.

Am 27.02. wurde vom Naturschutzamt eine Ortsbesichtigung durchgeführt. Vor Ort wurden der tätigen Firma umgehend weitere Fällungen/Rodungen untersagt und lediglich der Abtransport des bereits gefällten Materials gestattet. Vor dem Hintergrund der ungenehmigten Fällarbeiten werden aktuell Ordnungsmaßnahmen gegen den Verursacher geprüft. Ich bitte um Verständnis, dass ich Ihnen vor Abschluss dieser Prüfung und Anhörung des Verursachers keine Auskunft erteilen kann.

4. Gibt es einen Bebauungsplan? Wurde die Öffentlichkeit beteiligt? Wenn nein, warum nicht?

Das Grundstück befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Die Zulässigkeit des Vorhabens ist in diesem unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB zu beurteilen. Demnach ist ein Bauvorhaben zulässig, wenn es sich in die nähere Umgebung nach bestimmten, im Gesetz definierten Kriterien einfügt. D.h. es besteht grundsätzlich Baurecht und der Bauherr hat einen Rechtsanspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung, wenn die öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften eingehalten sind. Das Bezirksamt kann dem Bauherren in solchen Fällen zwar die Durchführung eines Verfahrens zur Beteiligung der Öffentlichkeit nahelegen, allerdings auf rein freiwilliger Basis.

5. Warum wurden die Anwohner*innen nicht über die Bebauung und die Rodungen informiert?

Da weder eine Baugenehmigung noch eine Fällgenehmigung erteilt wurden, hatte das Bezirksamt keinen Anlass für eine öffentliche Information. Im Übrigen liegt die Information von Nachbarn und Anwohnenden in der Hand des Bauherren.

Wohnungsbaugenossenschaften leisten einen wichtigen Beitrag zur Versorgung der Stadt mit bezahlbaren Wohnraum. Das ist aber auch für mich kein Freibrief. Ich darf Ihnen daher versichern, dass auch ich den Umgang der DPF mit Natur und Landschaft sehr kritisch begleite.

Fragen an das Bezirksamt bezüglich Baumaßnahmen: Karl-Kunger Straße 17, 25 + 57

1. Sind die angelaufenen Arbiten dem Bezirksamt bekannt?

Zum Zeitpunkt Ihrer Anfrage war dem Bezirksamt nicht bekannt, dass auf den genannten Grundstücken Karl-Kunger Straße 17, Karl-Kunger- Straße 25 und Karl-Kunger – Straße 57 Baumaßnahmen ausgeführt werde

2. Welche der angelaufenen Arbeiten wurden beim Bezirksamt beantragt und was genau wurde beantragt?

Karl-Kunger-Straße 17: keine Maßnahmen beantragt

Karl-Kunger-Straße 25: Dachgeschossausbau + Aufzugsanbau genehmigt

Karl-Kunger-Straße 57: Dachgeschossausbau genehmigt

3. Welchen Inhalt haben die angelaufenen Arbeiten bzw. welchem Zweck sie?

Nach Kontaktaufnahme mit den Eigentümern der Grundstücke wurde folgendes erörtert:

Karl-Kunger-Straße 17: Rückmeldung zur Aufforderung zur Antragseinreichung noch ausstehend; auch wenn es sich hier „nur“ um Instandsetzungsarbeiten an den Balkonen handeln sollte, ist eine erhaltungsrechtliche Genehmigung notwendig.

Karl-Kunger-Straße 25: Bauvorbereitungsmaßnahmen zum Dachgeschossausbau (Gerüststellung für Gutachten der Ornithologin, Abbruch der Schalung für Holzschutzgutachten des Dachgeschosses,…); der Baubeginn zum Dachgeschossausbau und Aufzugsanbau wurde angezeigt.

Karl-Kunger-Straße 57: bisher keine Rückmeldung durch den Eigentümer / Antragsteller des Dachgeschossausbaus nach Kontaktaufnahme durch die Bauaufsicht.

4. Was unternimmt das Bezirksamt, falls die Maßnahmen nicht bekannt sind? Werden dann ggf. die betreffenden Eigentümer sofort zur Unterbrechung aufgefordert?

Sollte es sich in den benannten Fällen um Maßnahmen handeln, die bauordnungsrechtlich genehmigungspflichtig bzw. nicht Gegenstand der genannten Baugenehmigungen sind, wird seitens der Bauaufsicht ein Baustopp angeordnet. Grundlage hierfür ist eine Ermittlung. Ein angezeigter Verdacht ist zur Anordnung eines Baustopps nicht ausreichend. Das Bezirksamt sucht daher den Kontakt zu den EigentümerInnen bzw. deren Bevollmächtigten zur Erörterung der Sachlage. Sollte es hierbei zu dem Schluss kommen, dass für die Maßnahmen keine Genehmigung vorliegt oder für ihre Ausführung anhand einer Baugenehmigung weitere Nachweise erforderlich sind, wird ein Baustopp angeordnet und die unverzügliche Einreichung fehlender Unterlagen zur Genehmigung, wie zum Beispiel die Baubeginnanzeige, bautechnische Nachweise oder der erhaltungsrechtlicher Antrag eingefordert.

5. Gibt es eine Zusammenarbeit mit dem Ordnungsamt in der Art, dass das Ordnungsamt neue Aktivitäten dem Stadtplanungsamt mitteilt, damit offensichtliche Modernisierungen vom Stadtplanungsamt auf ihre ordentliche Beantragung und Abwicklung hin geprüft werden können?

Nein, eine derartige Zusammenarbeit zwischen Ordnungsamt und Stadtplanungsamt gibt es nicht. Die Kenntnisnahme von ungenehmigten Maßnahmen erlangen die MitarbeiterInnen der betreffenden Stellen entweder selbst während der Begehung der Gebiete oder zumeist auch durch Meldung von MieterInnen. Die Kenntnisnahme stößt das unter 4. dargestellte Verfahren an.

Beantwortet wurden die Fragen von dem zuständigen Mitarbeiter-in vom

Bezirksamt Treptow-Köpenick von Berlin
Abteilung für Bauen, Stadtentwicklung und öffentliche Ordnung
Stadtentwicklungsamt
Fachbereich Stadtplanung
Durchführung der Planung und Milieuschutz

Echter Milieuschutz geht anders.

Ein Bezirk im Dornröschenschlaf.

Wohnhaus Plesser Str. 11: Wieder kein bezirklichen Vorkauf in Alt-Treptow.

Im Dezember 2019 wurde bekannt, dass ein Wohnhaus eines privaten Besitzers in der Plesser Str. 11 veräußert werden soll. Da sich das Wohnhaus im Milieuschutzgebiet befindet, hatte der Bezirk Treptow-Köpenick den Kauf durch zwei städtische Wohnungsunternehmen angefragt. Die Wohnungsgesellschaften Degewo und Stadt & Land lehnten einen Kauf ab, ohne Hintergründe zu nennen. Ist dies ein Einzelfall? Mitnichten. Wir als Mieterini „Sozialbündnis Alt-Treptow“ fragen empört: Warum wird in Treptow-Köpenick so selten das bezirkliche Vorkaufsrecht ausgeübt? Warum werden hier nur wenige Abwendungsvereinbarungen  im Vergleich zu den Nachbarbezirken abgeschlossen?

Trotz 45 Hausverkäufen. Kaum bezirklicher Vorkauf und Abwendungsvereinbarungen.

Milieuschutz ist zwar kein Instrument des aktiven Mieterschutzes. Die Milieuschutzverordnung zielt jedoch darauf, die „gewachsenen Strukturen der angestammten Bevölkerung zu schützen“. Seit der Einführung des Milieuschutzes 2016 wurde in Treptow-Köpenick das bezirkliche Vorkaufsrecht ganze 2 Mal ausgeübt. 7 Abwendungsvereinbarungen wurden geschlossen (Stand: Dez. 2019). Obwohl 45 Kaufverträge – 45 Hausverkäufe – in Milieuschutzgebieten durch den Bezirk geprüft wurden.

Der Bezirk Neukölln hingegen hat seit Einführung des Milieuschutzes 14 Mal das bezirkliche Vorkaufsrecht über einen Dritten wahrgenommen. Und es wurden 29 Abwendungsvereinbarungen geschlossen (Stand: Nov. 2019). Zu berücksichtigen gilt natürlich, dass Neukölln mehr Milieuschutzgebiete als Treptow-Köpenick hat. Auf den Fall angesprochen, verwies das Bezirksamt Treptow-Köpenick auf Twitter darauf: „(…) die Entscheidung zur Ausübung des Vorkaufsrechts wird durch die Städtischen Wohnungsbaugesellschaften als Dritte getroffen, nicht durch den Bezirk und auch nicht durch unseren Bezirksstadtrat (…)“

Das ist natürlich richtig. Aber schöpft das Bezirksamt alle Möglichkeiten des Milieuschutzes aus, um Alt-Mieter*innen vor Entmietung zu schützen? Warum fragt das Bezirksamt seit 2016 nur die zwei vorgebenden städtischen Wohnungsgesellschaften an? In Neukölln tritt der Bezirksstadtrat an weitere städtische Wohnungsunternehmen heran, mit der Bitte einen Kauf zu prüfen. Des Weiteren besteht die Möglichkeit, dass die Mieter*innen ihr Wohnhaus auch selbst kaufen. So geschehen im Mai 2018 in der Zossener Str. 48. Hier übte der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg das Vorkaufsrecht zugunsten einer Berliner Stiftung aus. Die Mieter*innen wurden selbst Hauseigentümer*innen. Diese Option wurde den Betroffenen bisher hier verwehrt. Obwohl es die ersten Milieuschutzgebiete in Treptow-Köpenick seit 2016 gibt. Seit dieser Zeit hat der Bezirksstadtrat Reiner Hölmer nie betroffene Mieter*innen von sich aus informiert, wenn ihr Wohnhaus veräußert wurde.

Warum werden die Betroffenen nicht vom Bezirk über den Verkauf ihres Hauses informiert?

Bisher erfuhren betroffene Mieter*innen vom Verkauf ihres Hauses erst aus der Zeitung oder per Zufall. Verfolgt der Bezirksstadtrat damit ein bestimmtes Ziel? Möchte er vielleicht nicht, dass Mieter*innen Protest organisieren, Medien einschalten und Druck auf den Investor ausüben? Scheut das Bezirksamt die juristische Auseinandersetzung mit dem interessierten Investor? Der Bezirk Neukölln zögert nicht und informiert die betroffenen Hausgemeinschaften. Auch wird zu einer Informationsveranstaltung ins Bezirksamt eingeladen. Daher sagen wir als „Sozialbündnis Alt-Treptow:

Schluss mit dem Dornröschenschlaf, Herr Hölmer. Die Milieuschutzverordnung ist kein lascher Papiertiger, den man aussitzt. Sie müssen die Instrumente des Milieuschutzes radikal und weitgehend anwenden, um Alt-Mieter*innen vor Entmietung zu schützen. Nichts darf zum Mieterschutz unversucht bleiben. Handeln Sie jetzt. Wir fordern vom Bezirk:

  • mehr als die zwei vorgebenden städtischen Wohnungsunternehmen beim Vorkaufsrecht anzufragen, auch Stiftungen.
  • Mieter*innen müssen immer und frühzeitig informiert werden, wenn ihr Wohnhaus veräußert werden soll. Sie müssen zu einer Informationsveranstaltung ins Bezirksamt eingeladen werden. Ihre Bedürfnisse müssen gehört werden.
  • Den Mieter*innen darf nicht länger das Recht verwehrt werden, ihre Wohnhäuser im Veräußerungsfall selbst zu erwerben.
  • Rekommunalisierung: Der Bezirk muss stets Rücksprache mit dem Senat halten, um einen Rückkauf möglicher Wohnhäuser durch den Senat zu prüfen zu lassen.